Gesetzesänderung bei eigenbetrieblich genutzten Grundstücken von untergeordnetem Wert

Bei steuerlichen Außenprüfungen eines Gewerbetreibenden und bei Freiberufler kam es immer wieder zu unangenehmen Diskussionen mit dem Prüfer, wenn in der überwiegend zu privaten Wohnzwecken genutzten Immobilie Arbeitszimmer, Garagen oder Archiv- oder Lagerräume eingebunden waren. Schnell waren die Grenzen (bisher mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und mehr als 20.500 EUR) überschritten und die Räumlichkeiten mussten als notwendiges Betriebsvermögen bilanziert werden. Insbesondere bei einer späteren Betriebsaufgabe kam es zu hohen Einkommensteuernachzahlungen, da die sogenannten stillen Reserven im besagten Grundstücksteil aufzudecken waren.

Ab dem Jahr 2026 wurde § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) durch die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen grundlegend geändert und der bisherige § 8 EStDV aufgehoben. Die wesentliche Neuerung ist, dass eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht mehr als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn 

• ihre Größe nicht mehr als 30 qm oder
• ihr Wert nicht mehr als 40.000 EUR beträgt

Nach der Gesetzesbegründung zu § 8 EStDV soll die absolute Wertgrenze von 40.000 EUR als zweiter Prüfschritt erst dann zur Anwendung kommen, wenn die Quadratmeterzahl von 30 qm überschritten wird.
In diesem Fall dürfen aber auch die anteiligen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, einkommensteuerlich nicht mehr abgezogen werden.

Die Neufassung des § 8 Satz 1 EStDV ist in allen offenen Fällen anzuwenden.§ 8 Satz 2 EStDV ist erst für Wirtschaftsjahre anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 beginnen.

Umsatzsteuer-Sonderprüfung und Umsatzsteuer-Nachschau

In meiner Praxis werde ich immer häufiger beauftragt, bei einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung beratend mitzuwirken.
Nach einer Mitteilung des Bundesministeriums der Finanzen vom 19. Juni 2025 wurden im Jahr 2024 rund 64.000 Umsatzsteuer-Sonderprüfungen durchgeführt, die nach den statistischen Aufzeichnungen der obersten Finanzbehörden der Länder zu einem Mehrergebnis von rund 1,63 Mrd. Euro geführt haben. Dabei wurden im Jahresdurchschnitt 1.630 Umsatzsteuer-Sonderprüfer eingesetzt.

Rechtsgrundlage für die Umsatzsteuer-Sonderprüfung ist § 193 Abgabenordnung (AO). Die Prüfung ist eine besondere Form der Außenprüfung und bezieht sich ausschließlich auf die Umsatzsteuer und bestimmte Sachverhalte oder Umsatzsteuer-Voranmeldungszeiträume. Eine Prüfungsanordnung ist nach § 196 AO zwingend erforderlich und muss grundsätzlich mindestens zwei Wochen vor Prüfungsbeginn schriftlich bekannt gegeben werden, sofern der Prüfungszweck dadurch nicht gefährdet wird. Die Prüfungsanordnung muss schriftlich erfolgen und den sachlichen und zeitlichen Umfang der Prüfung klar benennen. Eine Umsatzsteuer-Sonderprüfung ohne Prüfungsanordnung ist folglich rechtswidrig. Die Prüfungsanordnung muss inhaltlich korrekt und der Umfang angemessen sein. Bei einer Ausdehnung oder Einschränkung des Prüfungsumfangs ist eine schriftliche Änderung der Prüfungsanordnung erforderlich.

Die Umsatzsteuer-Sonderprüfung beschränkt sich im Regelfall auf einzelne Sachverhalte, beispielsweise Vorsteuerabzugsberechtigung oder der Frage, ob steuerfreie Umsätze vorliegen, und bezieht sich oftmals nicht auf den gesamten Besteuerungszeitraum. Wichtig ist also, dass die Umsatzsteuer-Sonderprüfung nur die Umsatzsteuer betrifft und andere Steuerarten hiervon nicht erfasst werden. Die Änderungssperre nach § 173 Abs. 2 AO tritt nur ein, wenn die Bescheide endgültig sind. Bei beschränkten Prüfungen kann der Vorbehalt der Nachprüfung bestehen bleiben.
Der Unternehmer sollte das Datenzugriffsrecht der Finanzverwaltung beachten und die entsprechenden Unterlagen bereithalten. Zu Beginn der Prüfung empfiehlt sich ein einleitendes Gespräch mit dem Prüfer, um Ablauf und Organisation abzustimmen. 

Die Mitwirkungspflichten während der Prüfung sind zu beachten und es sollte sichergestellt werden, dass alle relevanten Unterlagen bereitgestellt und Auskünfte erteilt werden können.
Nach Abschluss der Prüfung besteht das Recht auf eine Schlussbesprechung im Sinne des § 201 AO, insbesondere wenn sich die Besteuerungsgrundlagen ändern.

Ist die Kenntnis der steuerrechtlichen Behandlung für die geschäftlichen Maßnahmen des Unternehmens für die Zukunft von Bedeutung, kann ein Antrag auf verbindliche Zusage nach § 204 AO gestellt werden. Die Finanzbehörde soll im Anschluss an eine Außenprüfung dem Steuerpflichtigen verbindlich zusagen, wie ein für die Vergangenheit geprüfter und im Prüfungsbericht dargestellter Sachverhalt in Zukunft steuerrechtlich behandelt wird.
Gegen die Feststellungen der Umsatzsteuer-Sonderprüfung, die zu einer Änderung der Steuerfestsetzung führen, kann nach Erlass des entsprechenden Steuerbescheides Einspruch eingelegt werden.

Von einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung abzugrenzen ist die unangekündigte Umsatzsteuer-Nachschau im Sinne des § 27b des Umsatzsteuergesetzes (UStG). Sie ist weder eine Außenprüfung nach § 193 AO noch eine Steuerfahndungsprüfung.

Die Umsatzsteuer-Nachschau dient in erster Linie der Bekämpfung des Umsatzsteuerbetrugs, wie dies beispielsweise bei sogenannten Karussellgeschäften der Fall ist. Die Verwaltung nutzt dieses Instrument für kursorische Kontrollen. Vertiefte Ermittlungen sind den jedoch den regulären Außenprüfungen vorbehalten. Steuerehrliche Unternehmer müssen dieses Kontrollinstrument der Finanzverwaltung deshalb nicht sonderlich fürchten.

Ist ein Unternehmen von einer Umsatzsteuer-Nachschau betroffen, sollte genau darauf geachtet werden, dass der Prüfer seine Kompetenzen nicht überschreitet. Die Umsatzsteuer-Nachschau ist nur dazu bestimmt, gegenwärtige Ereignisse und steuerliche Umstände des Unternehmens zu beleuchten (Gegenwartsermittlung). Deshalb können nicht ohne Weiteres Geschäftsunterlagen über vergangene Jahre zur Einsicht verlangt werden. Bei der Entscheidung über die Durchführung einer Umsatzsteuer-Nachschau muss immer ein Zusammenhang mit der Umsatzsteuer vorhanden sein. Eine Nachschau ohne umsatzsteuerlichen Bezug ist unzulässig.

Auch bei einer Umsatzsteuer-Nachschau hat der Betroffene die Möglichkeit, sich gegen den unangekündigten Besuch eines Finanzbeamten mit einem Einspruch zu wehren.

Der Beginn der Umsatzsteuer-Nachschau hemmt den Ablauf einer Festsetzungsfrist nach §171 Abs. 4 AO nicht, es sei denn, der Prüfer geht zu einer regulären Außenprüfung nach § 27b Abs. 3 UStG über.

Die Auswertung der Feststellungen der Finanzbeamten, die bei einer Umsatzsteuer-Nachschau getroffen wurden, sind nicht in einer Schlussbesprechung zu erörtern. Es ist auch kein Prüfungsbericht zu erstellen. kann aber ist auch für andere Steuerarten, z.B. die Einkommensteuer, verwendet werden (§ 27b Abs. 4 UStG). Die Feststellungen der Umsatzsteuer-Nachschau können schließlich auch für die Besteuerung anderer Personen über sogenannte Kontrollmitteilungen herangezogen werden.  steuerlich relevant werden.

Nach einer Umsatzsteuer-Nachschau ist ein Vorbehalt der Nachprüfung nach §164 AO nicht aufzuheben. Im Übrigen kann im Rahmen einer Umsatzsteuer-Nachschau eine verbindliche Zusage nach § 204 AO nicht erteilt werden.